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央行发声!存量房贷利率终于要降了!

时间:2023-08-03 浏览:1180次

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本文转载自「中国房地产报」,作者刘伟。

“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中,回应了市场关切。

2023年一季度以来,由于新增房贷利率和存量房贷利率存在较大利差,出现部分居民提前偿还房贷的情况,这引起监管部门的注意。

在7月14日在国新办新闻发布会上,央行 货币政策司司长邹澜曾谈到,按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款

从“支持和鼓励”到“指导”的变化,使得存量个人住房贷款利率的调整呼之欲出。数位受访者认为央行这一表态顺应了市场的需求。

在房地产方面,本次会议还提出要支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。

“希望政策早日落地。”“希望简化申请流程。”一些行业读者纷纷给后台留言。


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在8月1日召开的央行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议上,央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求,同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

招商证券认为,存量按揭利率下调可能性较高。2017年~2021年间,房地产调控严格,新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高。近两年,全国房价普遍低迷,房贷新客户普遍承受了房价亏损,财富缩水。

此外,由于近几年存款利率显著下调,使得存量按揭贷款利率与三五年定期存款利率的差距扩大,老百姓普遍缺乏好的投资渠道,导致提前还贷较多。

存量按揭贷款利率明显下调有望较大程度上减少提前还贷规模。在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后,出于金融工作的人民性高度,银行需要对此采取必要的举措,回应广大群众的关切。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授在受访时称,“在我国利率市场化过程中,在存量浮动利率房贷转换过程中,有些借款人选择了固定利率贷款,造成在利率下行下,房贷利率高处站岗,因此,不得已选择提前还贷置换更低的房贷利率。”

赵秀池认为,央行指导商业银行依法调整存量个人房贷利率非常正确,她建议商业银行统一将选择固定利率的存量房贷统一转换为基于LPR的浮动利率贷款。对于已经认房不认贷的城市,按照首套房利率进行转换。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,央行这一表态,意味着政策顺应民意,顺应扩内需促消费的大背景。但也要有序推进这项工作,避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动,认为房贷利率会有非常大的下降空间,导致金融机构利差快速收窄,恶化金融机构的盈利水平,影响金融机构支持国家发展战略和发展公共金融。


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存量按揭贷款利率下调历史上曾发生过一次。

2008 年10 月,央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍,并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

当年由于转按揭的盛行,银行为争夺按揭贷款业务,普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

住房金融高级经济师陈斌认为,“对于市场而言,有序调整存量房利率,是早就该改变的做法,以前利率下行期间的转按揭就是基于此,可以降低存量房贷款利率。后来,央行限制转按揭,让市场暂停改变。此次变动只不过是理顺市场行为而已,市场各方反应宜平静些为好。”

“根据最新披露的数据,个人住房贷款余额连续两个季度减少,这是历史上的首次,意味着房贷进入了存量时代。争抢存量时代优质资产的竞争下,银行开启了降低存量房贷利率的大幕。部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率,未来的竞争会越来越激烈。”李宇嘉表示。

当下,已有银行在部分地区率先行动调整存量房贷利率。例如,此前有消息称,兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券,该行对此回应称:“该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点,并未大量推广。”

赵秀池称,从支持刚需和改善性住房需求、金融经济社会稳定角度来看,必须允许存量房贷固定利率转换为基于LPR的浮动利率。因为当初存量房贷都是浮动利率,只不过是基于央行基准利率的浮动利率,从法理上应该自动转换为基于LPR的浮动利率。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差,加大经营压力,银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案,因而存量按揭利率下调尚需时间。

存量按揭贷款利率调整的可能路径如何?

招商证券认为,存量按揭加点下调的可能方案为,存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的,按揭贷款加点有可能下调至最新的,低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限,存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。

为了推进存量按揭利率调整工作,银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接,让客户自主申请,也可以网点线下申请,操作难度很低。


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